Immobilienpreise Deutschland 2026: Entwicklung & Prognose 2027

Immobilienpreise 2026 im Überblick#

Der wichtigste amtliche Maßstab für die Preisentwicklung ist der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts. Er misst, wie sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland verändern, und beruht auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, also auf tatsächlich beurkundeten Verkäufen und nicht auf Preisen aus Anzeigen. Im zweiten Quartal 2026 lag der Index bei 100,6 Punkten. Das waren 0,6 % mehr als im zweiten Quartal 2025 und 0,3 % mehr als im ersten Quartal 2026. Das erste Quartal wurde dabei von zunächst +1,4 % auf +1,2 % zum Vorjahr nach unten korrigiert.

Eine technische Besonderheit sollten Sie kennen, wenn Sie selbst mit den Zahlen arbeiten: Destatis hat den Index im Juni 2026 umgestellt. Die Basis ist jetzt das Jahr 2025 mit 100 Punkten, vorher war es 2015. Alte Tabellen und neue Tabellen lassen sich deshalb nicht einfach nebeneinanderlegen. Alle Werte auf dieser Seite beziehen sich auf die neue Basis 2025 = 100.

Der Verlauf zeigt, wie ungewöhnlich die vergangenen Jahre waren. Von 2020 bis 2022 stiegen die Preise drei Jahre in Folge, mit +7,7 %, +11,7 % und +6,0 %. Der Jahresdurchschnitt 2022 lag mit 107,5 Punkten an der Spitze. Danach kam der Rückschlag: -8,5 % im Jahr 2023 und -1,5 % im Jahr 2024, zusammen ein Rückgang von knapp 10 % gegenüber dem Höchststand. 2025 drehte der Index mit +3,2 % wieder ins Plus, und im zweiten Quartal 2026 lag er bei 100,6 und damit praktisch seitwärts.

Rechnet man vom Höchststand 2022 (107,5) auf das zweite Quartal 2026 (100,6), liegen die Preise im Durchschnitt noch rund 6,4 % darunter. Der Jahresdurchschnitt 2025 lag 7,0 % unter dem von 2022. Beide Werte sind unsere eigene Berechnung aus den veröffentlichten Indexpunkten, ein Quartalswert gegen einen Jahresdurchschnitt ist ein grober Vergleich. Die Richtung ist aber eindeutig: Das Niveau von 2022 ist nicht wieder erreicht.

Zwischen neu gebauten und bestehenden Objekten gibt es einen kleinen Unterschied. Im zweiten Quartal 2026 lag der Index für neu erstellte Wohnimmobilien bei 101,2 Punkten, der für bestehende bei 100,5. 2023 lag der Index für Neubauten noch unter dem für Bestandsobjekte (96,6 gegen 98,9 Punkte), inzwischen liegt er darüber. Das passt zur Kostenentwicklung beim Bauen, auf die wir weiter unten eingehen.

Wie ist das einzuordnen? Aus unserer Sicht ist das weder ein Aufschwung noch ein Absturz. Der Markt hat die Zinswende von 2022 verdaut, die Preise haben sich auf einem tieferen Niveau eingependelt, und seit 2025 bewegen sie sich in einer schmalen Spanne. Das ist die Beschreibung eines Marktes, der auf neue Informationen wartet, vor allem auf die Frage, wohin die Zinsen laufen.

Stadt, Umland, ländlicher Raum: Wo sich die Preise bewegen#

Der Bundesdurchschnitt sagt wenig darüber, was in Ihrer Stadt passiert. Destatis weist den Index deshalb nach Regionstypen aus. Die Zahlen für das zweite Quartal 2026 zeigen ein uneinheitliches Bild, und die Unterschiede sind größer als der Durchschnitt von 0,6 %.

In den sieben größten Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,4 %, gegenüber dem Vorquartal um 0,5 %. Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser lagen dort 0,7 % über dem Vorjahr, aber 0,6 % unter dem Vorquartal. Anders sah es in den übrigen kreisfreien Großstädten aus: Eigentumswohnungen +2,0 % zum Vorjahr und +0,5 % zum Vorquartal, Häuser +0,7 % und +0,9 %. Bei den Wohnungen lag der Vorjahreswert der übrigen Großstädte (+2,0 %) damit klar über dem der sieben größten Städte (-0,4 %).

Im ländlichen Raum fällt ein Gegensatz zwischen Wohnungen und Häusern auf. In dicht besiedelten ländlichen Kreisen verbilligten sich Eigentumswohnungen um 1,8 % zum Vorjahr und 1,3 % zum Vorquartal, während Ein- und Zweifamilienhäuser dort um 1,0 % zum Vorjahr und um 2,5 % zum Vorquartal zulegten. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen lagen Wohnungen 0,6 % unter dem Vorjahr, Häuser 0,4 % darunter, im Vorquartalsvergleich aber +1,9 % bei den Häusern.

Unsere Lesart, die nicht von Destatis stammt: Quartalswerte für kleine Teilmärkte beruhen auf vergleichsweise wenigen Verkäufen und schwanken deshalb stärker als der Bundesindex. Ein Sprung von +2,5 % im Vorquartal in einem Kreistyp ist ein Hinweis, aber noch kein Trend. Wer aus diesen Zahlen eine Kaufentscheidung ableitet, sollte den Vorjahresvergleich stärker gewichten als den Vorquartalswert.

Fünf Indizes, fünf Zahlen: Warum sie nicht übereinstimmen#

Wer nach „Immobilienpreisen 2026“ sucht, findet je nach Quelle +0,4 %, +0,6 %, +1,7 % oder +1,9 %. Das ist kein Widerspruch, sondern liegt an unterschiedlichen Daten, Zeiträumen und Segmenten. Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Indizes nebeneinander.

Was steckt hinter den Indizes?#

• Destatis Häuserpreisindex: amtlicher Index auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Er wird vierteljährlich veröffentlicht und liegt für das zweite Quartal 2026 seit dem 24.09.2026 vor.
• GREIX des Kiel Instituts: ebenfalls auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, mit Transaktionspreisen und einer Auswertung nach Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern sowie nach Städten. Er weist nominale und reale Werte aus.
• Europace Hauspreisindex (EPX): monatlich, auf Basis von Finanzierungsvorgängen, die über die Europace-Plattform laufen. Laut Europace sind das rund 20 % der Privatkundenfinanzierungen. Der Index unterscheidet Neubau, Bestand und Eigentumswohnungen. Für August 2026 meldete Europace für den Gesamtindex 222,54 Punkte, +0,15 % zum Vormonat und +1,68 % zum Vorjahr. Neubauhäuser lagen bei +3,34 %, Bestandshäuser bei +1,26 % und Eigentumswohnungen bei +0,26 % zum Vorjahr.
• vdp Immobilienpreisindex: vierteljährlich, auf Basis von Transaktionsdaten der Banken. Für das zweite Quartal 2026 weist der Verband für Wohnen insgesamt +1,9 % zum Vorjahr aus, bei Eigentumswohnungen +2,6 %, bei Ein- und Zweifamilienhäusern +2,0 % und bei Mehrfamilienhäusern +1,6 %.
• Eurostat House Price Index: harmonisierter europäischer Index, der Deutschland für das zweite Quartal 2026 mit +0,6 % ausweist, also mit demselben Wert wie Destatis.

Der Grund für die Spanne liegt nicht in Rechenfehlern. Ein Index auf Basis von Bankfinanzierungen bildet vor allem Käufer ab, die einen Kredit aufnehmen, ein Index auf Basis von Gutachterausschüssen erfasst alle beurkundeten Verkäufe einschließlich Barkäufen. Außerdem unterscheiden sich die Gewichtung von Regionen und Objektarten sowie der Veröffentlichungszeitpunkt. Wichtig ist eines: Angebotspreise aus Online-Anzeigen sind keine Kaufpreise. Der Preis, den ein Verkäufer verlangt, ist nicht der Preis, der im Kaufvertrag steht. Alle hier verwendeten Indizes beruhen auf Transaktionen und lassen sich daher untereinander vergleichen, solange man Zeitraum und Segment beachtet.

Als Faustregel für die Praxis: Wenn Sie eine einzige Zahl für Deutschland brauchen, nehmen Sie den Destatis-Wert von +0,6 %. Wenn Sie das Segment kennen, nehmen Sie die passende Zahl des GREIX oder des vdp. Und wenn Sie einen Trend innerhalb des Jahres suchen, hilft der monatliche EPX, den Sie dann aber als Finanzierungsindex lesen müssen.

Real gerechnet: Warum Immobilien trotz Plus billiger werden#

Nominal steigen die Preise leicht. Wer aber die Inflation abzieht, sieht ein anderes Bild. Das Kiel Institut weist im GREIX für das zweite Quartal 2026 neben den nominalen auch die realen Veränderungen aus. Eigentumswohnungen lagen nominal 0,4 % über dem Vorjahresquartal, real aber 2,1 % darunter. Einfamilienhäuser stiegen nominal um 1,9 %, real fielen sie um 0,7 %. Mehrfamilienhäuser sanken nominal um 3,5 % und real um 5,9 %.

Der Hintergrund ist die Inflationsrate. Das Statistische Bundesamt meldete für August 2026 eine Teuerung von 2,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Wenn eine Immobilie 0,4 % im Preis zulegt, während alles andere 2,9 % teurer wird, ist sie im Verhältnis zu anderen Gütern günstiger geworden. Für Käufer ist das eine ambivalente Nachricht: Der Kaufpreis fällt real, die Finanzierung wird aber durch höhere Zinsen teurer.

Zur Richtung des Marktes schreibt das Kiel Institut: „Die Indikatoren deuten damit auf einen erneuten Richtungswechsel im Vermarktungsmarkt hin. Der Markt befindet sich noch nicht wieder in der Schwächephase der Jahre 2023 und 2024. Die Phase der raschen Normalisierung ist jedoch ausgelaufen.“ Das ist eine vorsichtige Formulierung, und sie passt zu unseren Daten: nicht zurück im Abschwung, aber auch keine Rückkehr zur Dynamik der Jahre vor 2022.

Auf Städteebene zeigt der GREIX für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal ein gemischtes Bild:

Düsseldorf legte um 1,2 % zu, Köln um 0,1 %. Leipzig lag bei -0,1 %, Frankfurt am Main bei -0,6 % und Stuttgart bei -1,6 %. Auffällig ist, dass Stuttgart und Frankfurt, zwei klassische Hochpreisstädte, die schwächsten Werte hatten. Wir lesen das als Hinweis, dass die Preisspitzen in den teuersten Lagen am empfindlichsten auf höhere Zinsen reagieren. Belegt ist das mit diesen Zahlen allein nicht, es ist unsere Einordnung.

Zinsen und EZB: Der größte Hebel auf die Preise#

Für die Immobilienpreise ist kaum eine Größe so wichtig wie der Zins. Die meisten Käufer finanzieren einen großen Teil des Preises über einen Kredit, und jeder Zehntelpunkt Zins verändert die monatliche Rate spürbar. 2026 hat die Europäische Zentralbank die Zinsen zweimal erhöht, am 11.06. und am 10.09.

• 11.06.2026: Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte. Die Sätze liegen seit dem 17.06.2026 bei 2,25 % (Einlagefazilität), 2,40 % (Hauptrefinanzierung) und 2,65 % (Spitzenrefinanzierung). Beschluss der EZB
• 10.09.2026: Erhöhung um weitere 0,25 Prozentpunkte. Seit dem 16.09.2026 gelten 2,50 %, 2,65 % und 2,90 %. Beschluss der EZB

Zur Begründung schreibt die EZB: „Der Konflikt im Nahen Osten erzeugt weiterhin Inflationsdruck, und die Inflation dürfte für einen längeren Zeitraum deutlich über unserem Zielwert bleiben.“ In den Projektionen für das Basisszenario nennt sie eine Inflationsrate von 3,0 % für 2026, 2,5 % für 2027 und 2,1 % für 2028. Ohne Energie und Nahrungsmittel rechnet sie mit 2,5 %, 2,6 % und 2,3 %. Das Wirtschaftswachstum liegt in der Projektion bei 0,9 %, 1,4 % und 1,5 %.

Wichtig für Immobilienkäufer: Der Leitzins ist nicht der Bauzins. Baufinanzierungen orientieren sich stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen, und die reagieren auf Erwartungen. Die Bundesbank veröffentlicht dazu eine Statistik der tatsächlich vereinbarten Zinsen im Neugeschäft. Im August 2026 lag der durchschnittliche Effektivzins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte bei 4,01 % (ohne Kosten) beziehungsweise 4,05 % (einschließlich Kosten). Ein Jahr zuvor waren es 3,71 % beziehungsweise 3,76 %.

Nach Zinsbindung sortiert zeigt sich: Der Zins für Kredite mit einer Bindung von über 5 bis 10 Jahren war im August 2026 mit 3,81 % der günstigste, Kredite mit mehr als 10 Jahren Bindung lagen mit 4,04 % höher, und kurze Bindungen bis ein Jahr oder variabel waren mit 4,40 % am teuersten. Gegenüber August 2025 stiegen die Zinsen in allen Laufzeiten, am stärksten bei der Bindung von über 1 bis 5 Jahren (von 3,55 % auf 4,03 %).

Zur Einordnung der Erwartungen: Die LBBW schrieb am 24.09.2026, Bauzinsen von mehr als 4 % würden vorerst wohl zur Realität gehören. Der Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) hatte am 01.07.2026 noch einen Effektivzins von 3,75 % im Neugeschäft für 2026 angenommen. Die tatsächlichen Werte liegen inzwischen darüber. Das ist einer der Gründe, warum frühere Preisprognosen heute mit Vorsicht zu lesen sind.

Wenn Sie wissen wollen, was eine Finanzierung für Ihr konkretes Objekt kostet, helfen Durchschnittswerte nur begrenzt. Konditionen hängen von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Objekt und Bonität ab. Hier können Sie Ihre Baufinanzierung prüfen lassen, unverbindlich und ohne dass Sie sich vorab für einen Anbieter entscheiden müssen.

Baupreise, Inflation und Mieten: Der Kostendruck#

Baupreise. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2026 um 5,0 % gegenüber Mai 2025. Der Rohbau verteuerte sich um 4,9 %, die Ausbauarbeiten um 5,1 %. Gegenüber Februar 2026 betrug der Anstieg 2,4 %. Das liegt klar über der Inflationsrate von 2,9 % im August 2026. Der Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse nennt als Langzeitvergleich, dass die Preise für Neubauleistungen bei Wohngebäuden von 2015 bis zum zweiten Quartal 2025 um rund 70,6 % gestiegen sind.

Warum das für Kaufpreise zählt: Neubauten lassen sich nicht beliebig günstiger verkaufen, weil Bauträger sonst unter ihren Kosten landen. Der Immobilienmarktbericht beschreibt genau das für 2024: Bei gebrauchten Immobilien kam der Preisnachlass bald, bei neuen Immobilien war er wegen der hohen Herstellungskosten nicht umsetzbar. Die Folge waren eher weniger Verkäufe als sinkende Preise.

Inflation. Die Inflationsrate lag im August 2026 laut Destatis bei 2,9 % (Vormonat +0,2 %). Die Kerninflation ohne Energie und Nahrungsmittel betrug 2,4 %, Energie verteuerte sich um 10,5 %, Kraftstoffe um 27,7 %, Dienstleistungen um 2,8 %, Nahrungsmittel um 0,1 %. Die Nettokaltmieten stiegen um 1,9 %.

Mieten. Der Wert von 1,9 % bezieht sich auf die Nettokaltmieten im Verbraucherpreisindex. Der Mietindex des vdp für Mehrfamilienhäuser lag im zweiten Quartal 2026 mit +3,2 % zum Vorjahr höher. Beide Zahlen haben eine andere Abgrenzung und sind nicht direkt vergleichbar.

Angebot. Es werden weniger Wohnungen gebaut. Nach der Bautätigkeitsstatistik wurden 2024 rund 252.000 Wohnungen fertiggestellt, 14,4 % weniger als im Vorjahr. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sank die Zahl um fast ein Viertel auf 72.000. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) rechnet in seiner Prognose mit einem Neubaubedarf von jährlich 320.000 Wohnungen von 2023 bis 2030. Die Lücke zwischen Bedarf und Fertigstellungen stützt auf lange Sicht die Preise, wirkt aber nur dort, wo die Nachfrage tatsächlich ist, also in Ballungsräumen und ihrem Umland.

Was kostet der Quadratmeter wirklich? Preisniveaus nach Region#

Indizes zeigen Veränderungen, aber nicht, was ein Quadratmeter kostet. Dafür liefert die bundesweit einheitliche amtliche Auswertung der Kaufpreissammlungen die beste Grundlage: den Immobilienmarktbericht Deutschland des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA). Er wertet die Kaufpreise aus, die bei den Gutachterausschüssen der Länder und Kommunen gemeldet werden. Die aktuelle Ausgabe wurde im Dezember 2025 veröffentlicht und enthält Daten für die Jahre 2023 und 2024.

Deutschland insgesamt#

2024 wurden in Deutschland laut AK OGA Immobilien im Wert von 247 Milliarden Euro verkauft, 15 % mehr als im Vorjahr. Registriert wurden 805.000 Kaufverträge (+9 %), das liegt rund 20 % unter dem langjährigen Mittel von etwa einer Million Verträgen pro Jahr. Im Rekordjahr 2021 war der Geldumsatz noch um 110 Milliarden Euro höher. Wohnimmobilien machten 73 % der Verträge und 74 % des Geldumsatzes aus. Allein bei gebrauchten Eigenheimen gab es rund 253.000 Verträge, 13 % mehr als 2023.

Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend, gebraucht): Im mittleren Preissegment lag der Wohnflächenpreis 2024 bei 2.400 Euro je m² und damit praktisch unverändert zu 2023. Im Rekordjahr 2022 lag er etwa 13 % höher. Im teuren Segment (95. Perzentil, nur 5 % der Preise liegen darüber) fiel der Preis von 5.000 auf 4.590 Euro je m², das sind 8 % weniger als 2023 und 23 % weniger als 2022. Im unteren Segment blieben die Preise seit 2022 mit rund 1.200 Euro je m² weitgehend konstant. Der Bericht schließt daraus, dass günstige Lagen von der Zäsur 2022 weit weniger betroffen waren als hochpreisige. Die Spanne reichte von 590 Euro je m² im Kyffhäuserkreis (Thüringen) bis 9.450 Euro je m² im Landkreis Miesbach (Bayern). Zwei Jahre zuvor waren es 650 und 14.100 Euro, die Spitze ist also deutlich gesunken.

Eigentumswohnungen (gebraucht): Das mittlere Segment stabilisierte sich bei 2.300 Euro je m², rund 7 % unter dem Niveau von 2022. Im oberen Segment sanken die Preise von 2023 auf 2024 um 6 %, das sind gut 13 % unter 2022. Das untere Segment blieb bei rund 1.000 Euro je m². Die Spanne reichte von 550 Euro je m² im Landkreis Mansfeld-Südharz bis 7.400 Euro je m² in der Stadt München. Der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung lag bei 246.000 Euro, 2022 waren es noch 265.000 Euro. Der Bericht erklärt den Rückgang teilweise mit einem geringeren Anteil an Erstbezugswohnungen.

Neue Eigentumswohnungen: Hier fielen die Preise nicht. Der Median lag 2024 bei 4.300 Euro je m², im günstigen Segment (5. Perzentil) bei 3.110 Euro je m². Das untere Ende liegt damit bei 72 % des Medians, bei gebrauchten Wohnungen nur bei 42 %. Der Grund ist, dass Baukosten überall im Land anfallen, während gebrauchte Immobilien stark von Lage und Zustand abhängen.

Stadt und Land im Vergleich#

Der Bericht teilt Deutschland in Stadt- und Kreistypen ein. Bei gebrauchten Eigenheimen liegt der mittlere Wohnflächenpreis in den größten Großstädten (mehr als 600.000 Einwohner) bei rund 5.000 Euro je m². Das ist etwa doppelt so viel wie in kreisangehörigen Mittelstädten und städtischen Kreisen und dreimal so viel wie in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Einzelne Spitzenwerte: Stadt München 8.100 Euro je m², Landkreis Starnberg 8.360 Euro, Landkreis Miesbach 9.450 Euro. Die teuerste Lage außerhalb Bayerns ist laut Bericht Düsseldorf.

Die Dynamik war dabei umgekehrt zur Preishöhe. Die Preisindexreihe für gebrauchte Eigenheime (2020 = 100) lag 2024 in den größten Großstädten bei 104, in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen bei 123. Auf dem Land sind die Preise seit 2020 also deutlich stärker gestiegen als in den Metropolen, wo sie nach dem Zinsschock 2022 fast wieder auf das Niveau von 2020 zurückgefallen sind. Über alle Kreistypen hinweg hatten sich die Preise zwischen 2010 und 2022 ungefähr verdoppelt.

Städte im Vergleich (2024)#

Die folgenden Diagramme zeigen die im Bericht ausgewiesenen Werte für ausgewählte Städte. Alle Werte stammen aus derselben Quelle und demselben Jahr und sind deshalb untereinander vergleichbar. Nicht jede Stadt ist im Bericht beschriftet, deshalb fehlen einige große Städte, die wir nicht aus anderen Quellen mischen wollten.

München liegt bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit 7.400 Euro je m² klar vorn (in der Abbildung des Berichts mit 7.350 beschriftet, im Text mit 7.400 genannt). Danach folgen Frankfurt am Main mit 5.190 Euro und Hamburg mit 5.000 Euro. Berlin liegt mit 4.400 Euro hinter Freiburg im Breisgau (4.660 Euro) und Rostock (4.550 Euro). Düsseldorf kommt auf 3.970 Euro, Nürnberg auf 3.200 Euro und Bonn auf 3.060 Euro. Am unteren Ende stehen Dresden mit 2.590 Euro, Erfurt mit 2.190 Euro und Halle (Saale) mit 2.060 Euro. München ist damit rund 3,6-mal so teuer wie Halle.

Bei neuen Eigentumswohnungen ist München mit 10.400 Euro je m² Spitzenreiter, gefolgt von Frankfurt mit 8.300 Euro und Hamburg mit 7.900 Euro. Berlin fiel nach dem starken Anstieg von 2020 bis 2022 auf 6.500 Euro, das sind laut Bericht über 1.000 Euro je m² weniger als 2022. Dortmund liegt mit knapp über 4.100 Euro je m² am unteren Ende der neun größten Städte. Der Bericht weist darauf hin, dass Neubaupreise stark von wenigen Quartieren abhängen können: 2022 war Dortmund wegen eines hochwertigen Quartiers noch im absoluten Spitzenpreissegment.

Aktuellere Werte für 2025 aus einzelnen Städten#

Einige Städte haben ihre Berichte für 2025 bereits veröffentlicht. Die Werte sind aktueller, aber sie sind nicht direkt mit der obigen AK-OGA-Auswertung vergleichbar, weil Jahr, Abgrenzung und Rechenweg abweichen können. Berlin etwa nennt für 2025 einen mittleren Kaufpreis von 5.511 Euro je m² für Eigentumswohnungen (+5 %), im AK-OGA-Bericht steht für 2024 ein beschrifteter Wert von 4.400 Euro. Die Differenz ist nicht allein eine Preissteigerung, sondern auch eine andere Methode. Wir stellen die Stadtwerte deshalb getrennt dar.

Für Berlin nennt der Gutachterausschuss zusätzlich für 2025 bei Ein- und Zweifamilienhäusern rund 3.830 Euro je m² wertrelevanter Geschossfläche. Das ist eine andere Bezugsgröße als die Wohnfläche und taugt deshalb nicht für den Vergleich mit anderen Städten. Für Bremen meldet der Gutachterausschuss bei weiterverkauften Wohnungen +7 %, bei Neubauwohnungen nach vergleichsbereinigtem Preisniveau -8,8 % und bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern im Schnitt rund 365.000 Euro (-7,4 %). Das zeigt, wie unterschiedlich die Entwicklung in einzelnen Segmenten derselben Stadt sein kann.

Für Köln und Düsseldorf liegen aus dem NRW-Bericht 2026 nur Neubauwerte vor (Erstverkauf, mittlere Lage): rund 6.490 Euro je m² in Köln und rund 7.040 Euro je m² in Düsseldorf. Für Leipzig, Dresden, Essen, Dortmund und Hamburg konnten wir keine belastbaren Werte für 2025 beschaffen und lassen sie deshalb weg.

Die 16 Bundesländer im Vergleich#

Einen amtlichen Quadratmeterpreis je Bundesland veröffentlicht der AK OGA nicht als Zahl, sondern nur als Grafik der Preisspannen. Wir berechnen deshalb keinen eigenen Bundesland-Durchschnitt je m² und nennen nur die im Berichtstext ausdrücklich genannten Werte. Eine saubere, belegte Vergleichszahl liefert der Bericht aber auf anderem Weg: den durchschnittlichen Kaufpreis je Eigentumswohnung nach Ländern.

Hamburg führt mit 499.000 Euro je Eigentumswohnung, mehr als doppelt so viel wie der Bundesschnitt von 246.000 Euro. Es folgen Berlin mit 383.000 Euro und Bayern mit 322.000 Euro. Nur vier Länder liegen über dem Bundesschnitt: Hamburg, Berlin, Bayern und Hessen. Am günstigsten sind Sachsen-Anhalt mit 135.000 Euro und Thüringen mit 137.000 Euro. Wichtig: Das ist der Preis je Wohnung, nicht je Quadratmeter, und er hängt auch von der Größe der verkauften Wohnungen und vom Anteil der Neubauwohnungen ab.

Die Verteilung von Verträgen und Geldumsatz zeigt, wo teuer verkauft wird. Beim Geldumsatz mit Eigentumswohnungen (insgesamt 62,9 Milliarden Euro) steht Bayern mit 15,4 Milliarden Euro (24,4 %) an der Spitze, obwohl es nur 18,6 % der Verträge stellt. Nordrhein-Westfalen kommt auf 10,0 Milliarden Euro (16,0 %) bei 20,2 % der Verträge. In Berlin liegt der Geldumsatzanteil bei 9,0 %, der Vertragsanteil bei 5,8 %. In Hamburg verdoppelt sich der Anteil von 2,0 % der Verträge auf 4,0 % des Geldes.

Bei Eigenheimen zeigt der Geldumsatz je Einwohner, wie intensiv gehandelt wird. Schleswig-Holstein liegt mit 1.590 Euro je Einwohner klar vorn, im Bundesschnitt sind es 1.010 Euro. Der Bericht führt das auf preisstarke Küstenregionen und eine hohe Marktintensität zurück. Am unteren Ende stehen Sachsen mit 360 Euro, Berlin mit 440 Euro, Thüringen mit 480 Euro und Sachsen-Anhalt mit 550 Euro. Zwischen Schleswig-Holstein und Sachsen liegt fast das Viereinhalbfache.

Zu den Preisen für Neubauwohnungen schreibt der Bericht: Bayern hat mit einem Länder-Median von über 5.000 Euro je m² den höchsten Wert unter den Flächenländern, Thüringen mit rund 3.400 Euro den niedrigsten. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen steht Hamburg mit einem Median von 5.000 Euro je m² an der Spitze der Länder. Thüringen bildet laut Bericht das Schlusslicht, Sachsen-Anhalt und Sachsen stehen ebenfalls am unteren Ende. Beim Bauland liegen die Länderwerte in Hamburg bei 690 Euro je m² und in Berlin bei 570 Euro je m²; in Sachsen, Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegt das mittlere Niveau in der Regel deutlich unter 100 Euro je m². Die Stadt München erreicht bei Bauland für Eigenheime mit 1.900 Euro je m² mehr als das Dreifache von Berlin.

Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten: Was zum Kaufpreis dazukommt#

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was ein Immobilienkauf kostet. Die größte Position unter den Nebenkosten ist in der Regel die Grunderwerbsteuer, und sie unterscheidet sich je nach Bundesland um fast den Faktor zwei. Den Satz legt jedes Land selbst fest. Er liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein (dort nur Sekundärquelle).

Was das in Euro bedeutet, zeigt ein Beispiel (eigene Rechnung): Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fallen in Bayern 10.500 Euro an, in Nordrhein-Westfalen 19.500 Euro. Der Unterschied von 9.000 Euro entspricht bei vielen Käufern einem erheblichen Teil des Eigenkapitals. Bremen hat den Satz zum 01.07.2025 auf 5,5 % angehoben (Bremisches Gesetzblatt Nr. 9 vom 05.02.2025). Für die übrigen Länder haben wir keine Änderung seit Anfang 2026 gefunden. In Mecklenburg-Vorpommern gibt es im Landtagswahlkampf Vorschläge zur Senkung, aber keinen Beschluss.

Die weiteren Nebenkosten sind Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher dürfen Maklerkosten seit Dezember 2020 im Kern nur noch zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer verteilt werden (§§ 656a bis 656d BGB). Für Notar und Grundbuch nennen wir bewusst keine Pauschale, weil wir dafür keine belastbare Primärquelle gefunden haben und die Gebühren vom Kaufpreis und von der Vertragsgestaltung abhängen. Fragen Sie vor dem Kauf nach einer Kostenschätzung des Notars.

Deutschland im Europavergleich#

Im europäischen Vergleich liegt Deutschland derzeit im unteren Bereich. Eurostat meldete am 01.10.2026 für das zweite Quartal 2026 einen Anstieg der Hauspreise von 4,0 % im Euroraum und 4,7 % in der EU gegenüber dem Vorjahr. Deutschland lag mit +0,6 % deutlich darunter. Unter den hier gezeigten Ländern meldeten Portugal (+16,5 %) und Spanien (+12,1 %) die stärksten Zuwächse, EU-weit lag zudem Bulgarien mit +15,5 % vorn. Österreich meldete +5,1 %, die Niederlande +4,3 % und Italien +4,0 %. Preisrückgänge gab es in Frankreich (-0,8 %) und Finnland (-2,7 %), der niedrigste Wert der EU lag bei Finnland.

Der Vergleich hat Grenzen. Eurostat harmonisiert die Statistiken der Länder, aber Ausgangsniveau, Wohneigentumsquote und Zinsstruktur unterscheiden sich stark. Dass die Preise in Südeuropa jetzt schneller steigen, sagt nichts darüber, ob sie dort teuer oder günstig sind. Es sagt nur, dass der Zyklus nicht überall gleichzeitig läuft.

Prognose: Wie geht es 2026 und 2027 weiter?#

Prognosen sind Annahmen, keine Fakten. Wir stellen deshalb zuerst zusammen, was die Institute öffentlich gesagt haben, mit Datum und Zinsbezug. Das Datum ist wichtig: Am 10.09.2026 hat die EZB den Leitzins zum zweiten Mal in diesem Jahr erhöht. Aussagen, die älter sind, kannten diese Entscheidung nicht oder hatten sie nur als Annahme.

Die Helaba rechnete in ihrer Ausgabe 08/26 (Redaktionsschluss 20.08.2026) für Wohnimmobilienpreise mit +2,0 % im Jahr 2026 und +2,5 % im Jahr 2027. Sie unterstellte dabei bereits einen Einlagesatz von 2,50 % ab dem dritten Quartal 2026, also den Schritt, den die EZB im September tatsächlich vollzog. Die LBBW hielt in ihrer Veröffentlichung vom 24.09.2026 fest, sei es „zunehmend schwierig“, den prognostizierten Preisanstieg von 3 % für das Gesamtjahr zu erreichen. Eine Zahl für 2027 nannte sie dort nicht. Der BVR ging am 01.07.2026 von rund 3 % im Jahresverlauf 2026 aus, mit einer Annahme von 3,75 % Effektivzins, der inzwischen überschritten ist. Das IW Köln hatte im März 2026 erwartet, dass 2027 nominal wieder das Preisniveau von 2022 erreicht wird, damals noch vor beiden Zinserhöhungen.

Zwischen den Prognosen und den Messwerten besteht eine Lücke. Für das Gesamtjahr 2026 werden 2 bis 3 % erwartet, im zweiten Quartal lagen die Preise laut Destatis aber nur 0,6 % über dem Vorjahr. Je nachdem, ob ein Institut den Jahresdurchschnitt oder das Jahresende meint, müssten die Preise im weiteren Jahresverlauf deutlich kräftiger steigen als bisher. Mit höheren Zinsen ist das aus unserer Sicht keine naheliegende Erwartung, und die LBBW sieht es ähnlich.

Was nach dem 10.09.2026 fehlt: Wir haben keine Primärquelle gefunden, die nach der September-Entscheidung der EZB eine Preisprognose für 2027 veröffentlicht hat. Die Zahl von Helaba mit +2,5 % ist die einzige Prozentzahl für 2027 in unserer Übersicht, und sie entstand vor dem Beschluss. Wer Ihnen aktuell eine exakte Prozentzahl für 2027 nennt, rechnet mit Annahmen. Wir tun das auch, deshalb kennzeichnen wir den folgenden Abschnitt klar als eigene Einordnung.

Drei Szenarien für 2027 (Einordnung von Next-Fix, keine Prognose)#

Wir geben bewusst keine Prozentzahlen an, weil dafür keine belastbare Datengrundlage existiert. Stattdessen beschreiben wir, unter welchen Bedingungen welche Richtung plausibel ist.

Welche Größen Sie beobachten sollten: die Bauzinsen der Bundesbank (monatlich), die Beschlüsse der EZB, die Inflationsrate, den Destatis-Häuserpreisindex für das dritte Quartal und den neuen Immobilienmarktbericht des AK OGA im Dezember. Wir aktualisieren diese Seite, sobald neue Daten vorliegen.

Was heißt das für Käufer und Eigentümer?#

Wenn Sie kaufen wollen: Die Preise liegen in vielen Regionen noch unter dem Niveau von 2022, und der Markt hat seit 2025 eine ruhige Phase. Das ist für Käufer eine vergleichsweise verhandlungsfreundliche Lage, besonders bei gebrauchten Objekten. Gleichzeitig ist die Finanzierung teurer geworden. Entscheidend ist deshalb weniger, den Preis vorherzusagen, als die eigene Rate zu prüfen: Wie hoch ist sie bei 4 % Zins, wie bei 5 %? Rechnen Sie Grunderwerbsteuer und Nebenkosten ein, und lassen Sie sich mehrere Angebote geben.

Wenn Sie bereits Eigentum besitzen: Für Ihr Objekt zählt die Lage, nicht der Bundesschnitt. In den größten Städten stagnieren Wohnungen, in kleineren Großstädten steigen sie, und im Umland gibt es Bewegung bei Häusern. Wer wissen will, was das eigene Haus oder die eigene Wohnung heute wert ist, kann das mit einer Online-Bewertung als Ausgangspunkt prüfen.

Hinweis: Diese Seite dient der Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Next-Fix vermittelt keine Immobilien. Die Links führen zu Partnerangeboten.

Weitere Werkzeuge finden Sie bei unseren Rechnern für Immobilien und im Ratgeber.

Methodik, Quellen und Grenzen#

So arbeiten wir#

• Überwiegend Primärquellen: amtliche Statistik, Zentralbanken, wissenschaftliche Institute und die Veröffentlichungen der genannten Banken und Verbände. Keine Angebotspreise aus Online-Portalen.
• Stand und Jahr: Jeder Wert nennt Quelle und Berichtszeitraum. Daten für 2024 und 2025 werden nicht in einer Tabelle gemischt.
• Eigene Berechnungen und Einordnungen sind gekennzeichnet: (1) Abstand des Destatis-Indexwerts Q2 2026 zum Jahresdurchschnitt 2022 (100,6 gegen 107,5, also -6,4 %) und 2025 (-7,0 %), (2) die Beispielrechnung zur Grunderwerbsteuer, (3) der Rechner. Einfache Verhältnisse wie Preisabstände zwischen Städten sind ebenfalls eigene Rechnungen aus den genannten Werten. Alles andere sind veröffentlichte Werte, bei Sekundärquellen gekennzeichnet.
• Grenzen: Quartalswerte für Teilmärkte sind schwankungsanfällig. Der AK-OGA-Bericht weist Bundesländerwerte je m² nur als Grafik aus, deshalb nennen wir nur die im Berichtstext ausdrücklich genannten Werte. Bei der Grunderwerbsteuer ist für einzelne Länder nur eine Sekundärquelle belegt, das ist in der Tabelle vermerkt.
• Korrekturen: Haben Sie einen Fehler gefunden? Schreiben Sie uns über die Kontaktseite, wir prüfen und korrigieren und vermerken die Änderung.

Quellenverzeichnis#

• Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex Q2 2026 (24.09.2026), Tabellen Häuserpreise, Umstellung auf Basisjahr 2025, Verbraucherpreise August 2026, Baupreise Mai 2026
• Kiel Institut: GREIX Kaufpreisindex Q2 2026 (PDF)
• Europace: Hauspreisindex August 2026, Methodik
• Verband deutscher Pfandbriefbanken: Immobilienpreisindex Q2 2026
• Eurostat: House Price Index Q2 2026 (01.10.2026)
• Europäische Zentralbank: Geldpolitische Beschlüsse vom 11.06.2026, vom 10.09.2026
• Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse: Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, dazu die Pressemitteilung des BBSR
• Städtische Berichte: Berlin, Bremen, Stuttgart, Grundstücksmarktbericht NRW 2026
• Prognosen: Helaba Research 08/26, LBBW Research 24.09.2026, BVR Volkswirtschaft kompakt 7/2026, IW Köln

Kurzglossar#

• Nominal und real: Nominal ist der Preis in Euro, real ist er um die Inflation bereinigt.
• Hedonischer Index: Ein Verfahren, das Preisänderungen von Qualitätsunterschieden (Lage, Größe, Baujahr) trennt, damit ein Index nicht schwankt, nur weil andere Objekte verkauft werden.
• Perzentil: Das 95. Perzentil ist der Wert, den nur 5 % der Preise überschreiten, das 5. Perzentil der Wert, den nur 5 % unterschreiten.
• Effektivzins: Jahreszins einschließlich bestimmter Kosten, der die Kreditkosten vergleichbar macht.
• Beleihungsauslauf: Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert, wichtig für die Zinskondition.
• Einlagefazilität: Zinssatz, den Banken bei der EZB für Einlagen erhalten, derzeit der wichtigste Leitzins.

Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen 2026#

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